Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso, de terciario a residencial, en locales ubicados en determinados ámbitos consolidados de suelo urbano residencial.

I

EXPOSICION DE MOTIVOS

En la exposición de motivos de la Ley 2/2006, de 30 de junio de Suelo y Urbanismo, se señala que: «los altos precios de la vivienda y la escasez crónica de suelo del país hacen más necesario que nunca el fomento de un importante volumen de vivienda protegida, que por la capacidad adquisitiva de importantes capas de población, y sobre todo población joven, es la única vivienda que se adapta en precio a sus necesidades. Una política de vivienda con enfoque social sólo puede pasar por el incremento significativo de esta oferta de vivienda protegida. Esta situación exige que los poderes públicos deban adoptar las medidas correspondientes a fin de poder hacer realidad el derecho que toda persona tiene a acceder a una vivienda digna. 

II

El municipio de Beasain, no escapa de esa problemática, ya que al importante desarrollo residencial que se ha venido produciendo desde la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias de Planeamiento, hay que añadir los altos precios de la vivienda.

En el mes de julio de 2006, se prestó la aprobación provisional al documento de adaptación y revisión de las Normas Subsidiarias de planeamiento municipal y en sus normas urbanísticas (artículo 5), se prevé la formulación de una ordenanza urbanística que regule las condiciones de habitabilidad, privacidad y accesibilidad para poder destinar locales a uso de vivienda.

III

Por otra parte, se detecta, asimismo, que en determinados ámbitos residenciales consolidados del municipio se dispone de un importante patrimonio edificado, en concreto el que se ubica en las plantas bajas y entreplantas de los edificios, previsto para uso terciario, pero que por circunstancias coyunturales de mercado carece actualmente de actividad y se encuentra desaprovechado. Se trata, por tanto, de unos activos edificatorios desaprovechados y que, además, provocan en la mayoría de los casos una imagen degradada del paisaje urbano.

Por ello, se considera que diversos locales, mediante un procedimiento regulado y controlado, podrían variar su situación acogiendo el uso residencial, considerando que dicho cambio puede generar un aumento del número de viviendas sin necesidad de colonizar nuevo suelo. Se trataría de racionalizar de la forma más adecuada a las exigencias de la realidad los usos a establecer en el patrimonio edificado ya consolidado. De esta forma se daría más salida a estos locales inutilizados, que por su parte ocupan espacios dentro de las edificaciones existentes.

IV

Las actuaciones que ahora se impulsan van a suponer un incremento del número de viviendas y, por ello, a fin de preservar la relación entre viviendas y sistema de espacios libres, en esta ordenanza, se tiene en cuenta este aspecto.

Por ello, se exige del promotor de cada actuación que efectúe una aportación económica al Ayuntamiento; éste, por su parte, deberá destinar el conjunto de esas aportaciones a la consecución de suelo de dominio público para su adscripción al sistema de espacios libres.

V

La Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la Promoción de la Accesibilidad, determina que los edificios de nueva planta destinados a uso residencial garantizarán su accesibilidad conforme a los criterios que se señalan en el artículo 4.2.

Dado que la readecuación de los locales a los nuevos usos regulada en esta ordenanza no se produce en «nuevos edificios» dicho artículo no sería de aplicación en estos casos, debiendo aplicarse el artículo 4.4 de la Ley y el artículo 2.4 del Anejo V «Obras de reforma, ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones» del Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.

En todo caso, es voluntad municipal, como criterio general, que la accesibilidad o practicabilidad a la nueva vivienda sea tenida en cuenta y cumplimentada en cada actuación. Únicamente, en aquellos casos en los que su aplicación implicaría importantes desviaciones en relación con los objetivos propuestos, se podría autorizar, excepcionalmente, el no proceder a adaptar el entorno de la vivienda por entenderse que la modificación se realiza en el interior de la misma.

VI

Si bien este mecanismo puede ayudar a aliviar, en alguna medida, la falta de oferta de vivienda en el Municipio, el Ayuntamiento deberá velar ante todo por que las viviendas resultantes cuenten con todas las condiciones exigidas para dicho uso en la actualidad (higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos, etc.). Es por ello que las solicitudes de autorización para cambio de uso deberán ser analizadas caso por caso, informadas técnicamente puntualmente, y autorizadas o no motivadamente en base a su aptitud para albergar un uso como el propuesto.

VII

El Ayuntamiento de Beasain es consciente de que la habilitación del uso residencial en locales en los que actualmente dicho uso no está permitido supone un aumento en el aprovechamiento urbanístico de los inmuebles afectados, lo que puede derivar en operaciones especulativas totalmente contrarias a los objetivos de esta ordenanza cuyo fin último es facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de la población más desfavorecidos, además de regenerar el actual tejido urbano. Por ello, el Ayuntamiento de Beasain va a exigir la constitución de un derecho de tanteo y retracto con un precio tasado a favor del Ayuntamiento de Beasain respecto de los locales que se conviertan en viviendas en los convenios suscritos al efecto con los solicitantes del cambio de uso.

VIII

Finalmente, se considera que la aplicación de esta Ordenanza no puede efectuarse de manera incontrolada en cualquier ámbito de suelo urbano residencial.

En efecto, se pretende mantener los puntos centrales del Municipio y de los barrios como ámbitos de relación ciudadana, a nivel comarcal o local, por lo que el modelo de ciudad que se persigue aconseja que se preserven los usos terciarios en las plantas bajas de esos focos de atracción.

A fin de tener un conocimiento detallado de la problemática que se presenta en el Municipio, se ha elaborado el «Estudio para la readecuación de plantas bajas y entreplantas al uso residencial» en el que se han analizado de manera pormenorizada los edificios existentes y su relación con el entorno y de esta forma se ha podido concluir sobre la excepcionalidad del ámbito de aplicación de esta ordenanza.

A esos efectos, se adjunta a la ordenanza el Anejo I en el que de manera precisa se relacionan, según áreas urbanísticas, los edificios concretos en los que la misma es de aplicación. 

Artículo 1.  Objeto.

Es objeto de esta ordenanza la regulación de las actuaciones tendentes al cambio de uso, de terciario a residencial, en locales ubicados en determinados ámbitos consolidados de suelo urbano residencial.

Artículo 2.  Ámbito de aplicación.

El ámbito de aplicación de esta ordenanza es el correspondiente a las plantas bajas u otras –entresuelos o partes altas que desde el planeamiento se destinaban a usos terciarios u otros– de edificicaciones existentes ubicadas en zonas residenciales consolidadas y que estén incluidos en la relación de edificios que se establece en el Anejo I.

A esos efectos, se entiende por planta baja aquella a la que se accede directamente desde vía pública o espacios libres y cuyo suelo está situado en más de un 60% a nivel de acceso o dentro de unos límites de 1,20 m., por encima o 0,80 m. por debajo de ese nivel.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la presente ordenanza y por tanto de la posibilidad de transformarse en vivienda:

a)    Los locales que originariamente presenten una configuración de sótano.

b)    Los locales que presenten la condición de semisótano, entendiéndose por tal, la situada por debajo de la planta baja y su suelo se sitúa más de 0,80 m. por debajo de la vía pública o espacios libres en más del 60% de su perímetro y presenta una altura en fachada superior a 1,20 m. en más del 40% de su perímetro. Este punto, no obstante, será objeto de estudio en cada caso.

Artículo 3.    Condiciones de habitabilidad.

Para que el cambio de uso pueda ser autorizado, el local deberá contar o tener posibilidades de contar con las condiciones de habitabilidad que a continuación se expresan:

3.1.    Ámbito de aplicación:

Las presentes condiciones de habitabilidad serán de aplicación en la adecuación de locales sin uso original de vivienda que pretendan adquirir tal condición, pudiendo admitirse excepcionalmente el no cumplimiento de alguno de los referidos aspectos, por razones debidamente justificadas.

3.2.    Superficie útil y programada de vivienda mínima:          

Se entiende por vivienda mínima la que está compuesta por cocina, estancia-comedor, un dormitorio doble y un cuarto de baño compuesto como mínimo de lavabo, inodoro y ducha. Las piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada estancia-cocina-comedor.

Por estancia se entiende la pieza de la sala o cuarto de estar donde se habita normalmente y no está destinada a dormitorio, aunque pueda utilizarse como tal.

La superficie útil de la vivienda mínima no podrá ser inferior a 40 m. cuadrados.

33.    Condiciones de superficie y ancho mínimo de las piezas que componen las viviendas:

a)    Estancia-comedor: Sup.16 m². (Se podrá inscribir un círculo de 3 m de diámetro).

b)    Cocina: Sup. 6 m², ancho no menor de 1,60 m.

c)    Estancia-cocina-comedor: Sup. 18 m². (Se podrá inscribir un círculo de 3 m de diámetro).

d)    Dormitorio doble: Sup. 10 m², ancho no menor de 2,50 m.

e)    Dormitorio individual: Sup. 6 m², ancho no menor de 2 m.

f)    Baño: Sup. 3 m² y deberá dar cabida, en todos los casos, a un lavabo, un inodoro y una ducha.

i)    Pasillos: Tendrán un ancho mínimo de 0,90 m, aunque podrá existir algún estrangulamiento con un ancho mínimo de 0,80 m siempre que su longitud no sea mayor de 0,40 m.        

3.4.    Altura libre mínima de las piezas:

La altura libre mínima en las piezas de las viviendas será con carácter general de 2,50 m, salvo en los locales relacionados con numerus clausus en el Anexo I. Esta altura podrá reducirse hasta 2,20 m, en los aseos, baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios, trasteros y otras piezas no destinadas a la estancia prolongada de personas.

Excepcionalmente podrá admitirse también esta reducción en la altura en parte de alguna de las estancias, cocinas o dormitorios, cuando así se requiera para el paso de elementos estructurales o de algunas instalaciones. En este caso, la superficie de la estancia con la altura reducida no podrá ser mayor que un 10% de la superficie total de la misma.

3.5.    Condiciones de distribución de las piezas en las viviendas:

El acceso a la vivienda no se podrá realizar a través de baños, dormitorios, vestidores, trasteros o similares.

El acceso a cada uno de los dormitorios se realizará únicamente desde el vestíbulo, pasillo o estancia, en ningún caso desde la cocina ni desde otro dormitorio.

El acceso al baño se realizará desde el vestíbulo o pasillo. Caso de que la vivienda disponga de más de un baño, bastará con que, al menos el acceso a uno de ellos, se realice desde el vestíbulo o pasillo, pudiendo estar el resto incorporados a los dormitorios con acceso directo desde ellos.

3.6.  Condiciones de iluminación y ventilación de las piezas en las viviendas:

Toda vivienda tendrá, al menos, dos piezas habitables con huecos abiertos en las fachadas exteriores del edificio. De estas piezas, al menos una, será la destinada a estancia en cualquiera de sus modalidades.

Las piezas destinadas a estancia, cocina, comedor y dormitorio dispondrán de huecos de iluminación natural y ventilación abiertos directamente al exterior. Los huecos deberán tener una superficie no inferior a 1/8 de la superficie útil de la pieza y nunca menor de 1 m². La superficie practicable del hueco a efectos de ventilación será como mínimo de 1/12 de la superficie útil de la pieza.

Los cuartos de aseo y baños, los trasteros que puedan construirse en el interior de las viviendas, deberán disponer de huecos abiertos directamente al exterior o a patios de luces o de ventilación, con una superficie mínima de ventilación de 0,30 m², admitiéndose su sustitución por sistemas de ventilación por conducto que cumplimenten la Norma Tecnológica NTE-ISV «Instalaciones de Salubridad: Ventilación», y el CTE- DB- HS3, o mediante ventilación forzada por medios mecánicos que garanticen un caudal mínimo de extracción de 30 m³ por hora.

La cocina dispondrá de un conducto para la eliminación de los gases recogidos por la campana extractora. El conducto deberá llegar hasta la cubierta del edificio por patio interior, patio de manzana o por fachada si la solución proyectada no perjudica la estética de la misma. En último extremo, justificado por la dificultad técnica de la solución o por su afección estética se admitirá la emisión directa al propio espacio de la cocina. En este caso deberá existir una campana que a base de filtros garantice la recogida de grasas y olores. La existencia y funcionamiento de este sistema se considerará requisito indispensable para el otorgamiento de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

3.7.    Tendederos:

Los espacios destinados a tendederos se resolverán preferentemente en el exterior de la vivienda y en cualquier caso, dentro de la superficie de fachada. Si esto no fuese posible, se tendrá prevista la instalación de secadoras de ropa. La existencia y funcionamiento de la secadora de ropa se considerará requisito indispensable para el otorgamiento de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

3.8.    Producción de agua caliente y calefacción:

Los sistema de producción de agua caliente y calefacción que originen humos o gases solamente serán admisibles en los casos en que existan o puedan habilitarse los correspondientes conductos de evacuación hasta la cubierta. En caso contrario deberá emplearse energía eléctrica para su alimentación.

3.9.    Seguridad en los huecos de fachada:

Se permitirá la instalación de verjas como protección a los huecos abiertos al exterior, siempre que se coloquen dentro del propio hueco; no admitiéndose en ningún caso que sobresalgan de la superficie de fachada. En caso de instalación de persianas, éstas serán con la caja hacia el interior.

3.10.    Usos compatibles:

En función de las características de las actividades en los locales contiguos a la nueva vivienda, bien de las que ya se estén desarrollando en el momento de la solicitud bien como las resultantes de un futuro cambio de uso, en el proyecto de adecuación a uso residencial deberá garantizarse y justificarse técnicamente la insonorización de esa nueva vivienda.

Artículo 4.    Condiciones estéticas y de diseño.

A los efectos de protección de los ambientes urbanos, se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la composición y a los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique. El proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas, la justificación de esta condición, así como fotografías actualizadas de la edificación objeto del proyecto, para justificar el uso de materiales y composición.

Igualmente se atenderá a las determinaciones que resulten de aplicación del Real Decreto314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Artículo 5.    Condiciones de accesibilidad.

El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio en el que se ubique. En caso de que dicho acceso no sea posible, excepcionalmente, se podrá autorizar el que se efectúe directamente desde el espacio no edificado al que de frente.

En el supuesto de que el acceso se efectúe desde el exterior del edificio, se deberá garantizar el cumplimiento de las normas establecidas en el Anejo V del Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las Normas Técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.

Estas condiciones podrán eximirse en aquellos casos en los que su provisión represente una desviación importante en los objetivos del mismo, cuestión que deberá ser analizada y justificada expresamente por parte de los Servicios Técnicos Municipales en cada caso.

Artículo 6.    Procedimiento para la obtención de licencias de cambio de uso, de obras y de primera utilización. Docu­mentación a aportar. Plazos.

6.1.    Licencia de cambio de uso:

Previa comprobación de que el local se encuentra entre los comprendidos en el Anejo I, el procedimiento se iniciará mediante la solicitud que a tal efecto deberá presentar el propietario del local, acreditando este extremo debidamente.

Dicha solicitud deberá ir acompañada de los documentos siguientes, redactados por técnico competente:

— Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación de la superficie del local y de la propuesta de resolución del problema de la accesibilidad.

— Plano de emplazamiento, a escala 1:500, en el que se exprese claramente la situación de la finca con referencia a las vías públicas y particulares. En este plano se indicará la orientación, las alineaciones y rasantes oficiales y el perímetro del patio central de la manzana, caso de que lo haya, y se señalará si el edificio existente se ajusta o no a las referidas alineaciones y rasantes.

— Plano de planta y fachadas, a escala 1/100, con las secciones necesarias para su completa inteligencia.

Los Servicios Técnicos Municipales, mediante informe técnico, valorarán la aptitud del local para albergar en él una vivienda, de conformidad con los criterios establecidos en los artículos 3, 4 y 5 de esta ordenanza.

Si el local reúne los requisitos exigidos y cuenta con informe técnico favorable, el órgano competente municipal resolverá la concesión de la licencia de cambio de uso y expresará en el mismo acuerdo el importe al que ascienda la carga urbanística correspondiente a la actuación. El órgano competente para conceder la licencia urbanística de cambio de uso será el Alcalde-Presidente de la Corporación.

El cambio de uso se materializará mediante un Convenio que suscribirán el propietario y el Alcalde-Presidente, en el que se cuantificará la carga urbanística y su forma de pago. La firma del Convenio deberá realizarse en el plazo máximo de un mes desde la concesión de la licencia de cambio de uso.        

Caso de no suscribirse el Convenio en el plazo señalado por causa imputable al solicitante, el procedimiento se retrotraerá al inicio, es decir, habrá de presentarse nueva solicitud.      

Todo lo anterior se efectuará sin perjuicio de los derechos de tercero y de las modificaciones del título de propiedad horizontal que en su caso pudiera exigir la actuación.

El derecho para el cambio de uso se adquirirá en el momento de la suscripción del Convenio y una vez realizado el abono de las carga urbanística que deberá ser simultáneo. El modelo tipo de Convenio se incluye Anejo II.

Esta licencia junto con el Convenio-Contrato serán inscritas en el Registro de la Propiedad, aportándose al Ayuntamiento una certificación acreditativa de esta inscripción. Este requisito es imprescindible para la solicitud de la licencia de obras.

6.2.    Licencia de obras:

Para la obtención de la licencia de obras de acondicionamiento de la nueva vivienda el interesado deberá presentar en el plazo de dos meses desde la firma del Convenio, junto con la solicitud, un Proyecto Técnico, suscrito por técnico competente y visado por el Colegio Profesional correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 30 apartado 2 del Titulo III Normas Urbanísticas de las NNSS de Planeamiento.

Respecto a las condiciones y plazos de ejecución de las licencias se estará a lo dispuesto en el artículo 33 del Título III Normas Urbanísticas de las NNSS de Planeamiento.

El titular de la licencia de obras podrá transmitirla siempre que se transmita la propiedad del local, notificando este extremo al Ayuntamiento el cual adoptará el acuerdo correspondiente, entendiéndose que con ella se transmiten conjuntamente los derechos adquiridos por la licencia de cambio de uso y por el Convenio. Dicha notificación deberá estar suscrita, conjuntamente, por el transmisor y por el adquiriente.

6.3.    Licencia de primera utilización:

Una vez finalizada la obra, deberá solicitarse licencia de primera utilización, acompañada de la documentación exigida en el artículo 37 del Título III Normas Urbanísticas de las NNSS de Planeamiento, siendo requisito indispensable para su concesión que se haya efectuado la conexión efectiva de la nueva vivienda a las redes de servicios urbanos: Abaste­cimiento de agua, saneamiento, suministro de energía eléctrica y, en su caso, suministro de gas.

La obra deberá encontrarse finalizada, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un año a contar desde la concesión de la licencia de obras, excepto en el caso en que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras.

Caso de incumplimiento el interesado perderá el derecho adquirido para el cambio de uso y, como penalización, únicamente le será reintegrado el 50% del importe abonado en concepto de carga urbanística.

Artículo 7.    Carga urbanística.

7.1.    Habida cuenta que el aumento del número de viviendas exige el incremento del suelo destinado a zonas verdes y espacios libres, se abonará en concepto de cargas urbanísticas la cantidad de 1.080 €, destinada a la adquisición por el Ayunta­miento de dicho suelo, sobre la base del baremo siguiente: 60 euros por 18 m².

7.2.    Estas cantidad establecida para el primer año de vigencia de la ordenanza se actualizará anualmente sobre la base del Índice de Precios al Consumo establecido por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma del País Vasco.

No se autorizará cambio de uso alguno en tanto no se abone la carga urbanística correspondiente a la actuación, precisándose la presentación de la carta de pago de dicho abono o documento equivalente, en cada caso.

Artículo 8.    Condiciones a las que quedará sujeta la autorización.

Al objeto de garantizar los fines perseguidos por el Ayuntamiento de Beasain e incidir directamente en el mercado de la vivienda, evitando que se llegue a especular con los locales; y sin perjuicio de otras condiciones de carácter particular y que con base a la normativa vigente se acuerden fijar, las autorizaciones quedarán sujetas a las siguientes condiciones de carácter general que se harán constar en el convenio a formalizar.

Las viviendas que resulten de la transformación de locales en virtud de la aplicación de la presente ordenanza tendrán la calificación permanente de vivienda tasada municipal en régimen de propiedad o pleno dominio. El precio máximo de venta de estas viviendas tasadas municipales se hallará multiplicando la superficie útil del local por: El módulo de precio máximo de viviendas de protección oficial establecido por el Gobierno Vasco para Beasain por el coeficiente 1,5.

A fin de garantizar que se observan los aludidos precios máximos de venta de las viviendas resultantes, se establecerá sobre las mismas un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento.

A tal objeto, una vez finalizadas las obras, para la concesión de la licencia de primera ocupación deberá presentarte ante el Ayuntamiento escritura de obra nueva del local, en la que conste:

— La calificación permanente de vivienda tasada municipal en régimen de propiedad o pleno dominio.

— Precio de venta.

— Establecimiento del derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento.

En caso de que los propietarios de las viviendas decidan proceder a su enajenación, el procedimiento a seguir será el siguiente:

— Se notificará al Ayuntamiento la decisión de enajenar la vivienda.

— El Ayuntamiento solicitará a Etxe­bide la lista de demandantes de viviendas tasadas, quienes deberán estar debidamente inscritos en esta entidad con anterioridad al 30 de noviembre del año anterior a la de la comunicación de venta.

Para ser adjudicatario de las viviendas tasadas municipales será imprescindible estar empadronado en el municipio de Beasain a contar desde la notificación de venta al Ayuntamiento por parte del propietario-transmitente:

— En los dos últimos años de manera ininterrumpida.

— En los últimos diez años, durante el número de días que representen cinco años.

Una vez que Etxe­bide facilite al Ayuntamiento la lista de demandantes de viviendas tasadas, se comprobará el requisito del empadronamiento y se elaborará una lista provisional de interesados que sometida a información pública durante el plazo de diez días pasará a tener carácter definitivo una vez resueltas las alegaciones formuladas. La vivienda/s a enajenar se adjudicarán mediante sorteo público ante Notario entre los que figuren en esta lista.

El sorteo se celebrará en el primer semestre de cada año, y la lista de posibles adjudicatarios mantendrá su vigencia durante un año a contar desde la fecha de celebración del sorteo, de manera que si durante ese año hubiera alguna otra solicitud de venta, se adjudicará la vivienda al siguiente de la lista sin necesidad de efectuar nuevo sorteo.

No obstante, el Ayuntamiento una vez tenga conocimiento de la solicitud de venta podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de 60 días naturales

Cuando no se hubiera cursado la notificación prevenida en el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de 60 días naturales a partir de que hubiese tenido conocimiento de la enajenación. También podrá ejercitarse el derecho de retracto cuando en la notificación se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos o resultase inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las condiciones de ésta.

Quedan excluidos del proceso de designación de adjudicatario y de la condición de estar inscritos en Etxe­bide, los familiares ascendientes o descendientes en primer grado del propietario-transmitente, pero también en este supuesto deberá comunicarse al Ayuntamiento la intención de transmitir.

Tanto en uno como en otro supuesto, el Ayuntamiento expedirá documento autorizando la transmisión en el que se mantendrá de forma irreversible la calificación de vivienda tasada, sin el cual no se podrá otorgar la correspondiente escritura pública entre el transmitente y el adjudicatario o el familiar ni consecuentemente inscribirse ésta en el Registro de la Propiedad.

Artículo 9.    Registro de locales convertidos en viviendas.

El Ayuntamiento creará un Registro en el que se inscribirán todos los locales cuyo uso ha autorizado alterar de terciario a residencial.

Artículo 10.    Emisión de certificaciones.

Asimismo, el Ayuntamiento emitirá cuantos certificados soliciten los interesados para la acreditación de la variación producida.

Artículo 11. Comunicación al catastro.

Una vez sea autorizado el uso de vivienda en un local destinado originariamente al uso terciario, el Ayuntamiento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catastro de Urbana de la Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectos oportunos.

Disposición final.

La presente Ordenanza entrará en vigor a los 15 dias de su publicación en el Boletin Oficial de Gipuzkoa.

La vigencia de la ordenanza se establece por un tiempo de cinco (5) años. En ese momento el Ayuntamiento procederá a la revisión de las circunstancias concurrentes relacionadas con la problemática de la vivienda en el municipio y, tras valorar la experiencia de los cambios de usos de locales, decidirá sobre la vigencia o no de la presente Ordenanza.

Asimismo, podrá establecer, previa elaboración de un preceptivo estudio, nuevos ámbitos a incluir en el Anejo I.

I. ERANSKINA / ANEJO I

Etxebizitzetarako hiri-lurzoruan finkatutako eremu jakin batzuetan dauden aretoen erabilera hirugarren sektorekoa izatetik etxebizitzetarakoa izatera aldatzeko jarduerak arautzen dituen ordenantza aplikatu beharrekoa den eraikinen zerrenda / Relación de edificios en los que es de aplicación la ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso, de terciario a residencial, en locales ubicados en determinados ámbitos consolidados de suelo urbano residencial

I.a ERANSKINA / ANEJO I.a

Ordenantzako zehaztapenen bat bete ez arren, salbuespen modura erabilera hirugarren sektorekoa izatetik etxebizitzetarakoa izatera aldatzea onartzen zaien aretoen zerrenda /
Relación de locales en los que aún no cumpliendo alguna de las especificaciones de la ordenanza, se autoriza excepcionalmente el cambio de uso, de terciario a residencial

ANEJO II

Modelo tipo de convenio de modificación de uso terciario a residencial.

Convenio n.º .............. de modificación de uso terciario a residencial.

En Beasain, a .............. de ...................................... de 2007.

REUNIDOS

De una parte, Don ................................................................, mayor de edad, vecino de Beasain, quien interviene en su calidad de Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Beasain, y en representación del mismo, para lo que se halla debidamente facultado, en virtud de acuerdo adoptado con fecha ...................

Y, de la otra, D./Dña. ............................................................, con DNI núm. ....................................., con domicilio en .........................................................................., quien actúa en su propio nombre.

ANTECEDENTES

Primero: D./Dña. ................................................................., es propietario de un local sito en el Área ...... Calle/Avda./Plaza ....................................................... n.º .............. con una superficie de .................. metros cuadrados.

Segundo: Con fecha .......... de .............................. de 200...., solicitó licencia de cambio de uso, de terciario a residencial, del local referido en el antecedente primero.       

Tercero: El Sr. Alcalde-Presidente, mediante acuerdo
de ......... de ....................... de 200......, informó favorablemente la solicitud formulada por ........................................................... Así mismo, fijó en ................... euros, el importe de la carga urbanística imputable a la operación del cambio de uso del citado local.

Cuarto: Con fecha de ...... de .................................... 200...., D./Dña. ....................................................................................... presentó ante el Ayuntamiento un escrito en el que ponía de manifiesto su disponibilidad de suscribir el oportuno Convenio con el Ayuntamiento para posibilitar el cambio de uso de terciario a residencial del local referido en el antecedente primero en los términos expresados en el acuerdo de ......... de ................ de 200...... anteriormente aludido.

Ambas partes se reconocen, recíprocamente, capacidad y competencia para formalizar el presente Convenio y, a tal efecto, suscriben este documento de acuerdo con las siguientes

ESTIPULACIONES

Primera: El Ayuntamiento autoriza el cambio de uso de
terciario a residencial del local sito en el Área ............... Calle/Avda./Plaza ....................................................... n.º .......... con una superficie de ................. metros cuadrados de conformidad con las estipulaciones que a continuación se señalan.

Segunda: La transformación del antedicho local en vivienda está sujeta al pago de la carga urbanística que origina tal actuación. Dicha carga se fijan en la cantidad de .................. euros y se desglosa en los siguientes conceptos:

— Suelo destinado a espacios libres y zonas verdes .................. euros.

El importe expresado se abona en este mismo acto y el presente Convenio sirve como formal carta de pago.

Tercera: La presente autorización para la transformación de local de terciario a residencial se realiza sin perjuicio de derechos de tercero, así como de las modificaciones del título de propiedad horizontal que en su caso pueda exigir la intervención.    

Cuarta: Para que el cambio de uso se materialice el/la interesado/a deberá proceder a la ejecución de las obras correspondientes de adecuación de vivienda, previa la obtención de la preceptiva licencia municipal.

Quinta: Las obras precisas para la transformación del local de terciario a residencial deberán encontrarse finalizadas, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un año contado a partir de la firma del presente Convenio, excepto en el caso en que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras. En caso de incumplimiento, se perderá el derecho adquirido para el cambio de uso y como penalización, únicamente se reintegrará el 50% del importe abonado en concepto de cargas urbanísticas.

Sexta: Una vez sea concedida la licencia de primera utilización de la nueva vivienda y efectuada la pertinente comprobación de que la misma se encuentra efectivamente habitada (antes del transcurso del periodo de un año a contar de la firma de la presente) el Ayuntamiento expedirá la certificación definitiva del cambio de uso producido y de la nueva condición de vivienda del local.

Séptima: Se constituye un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Beasain por lo que le corresponde un derecho de adquisición preferente en caso de que el titular de la nueva vivienda proceda a la transmisión onerosa de la misma con las siguientes condiciones:

— El Derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarse indefinidamente.

— El precio que el Ayuntamiento abonará en caso de ejercitar el Derecho de Tanteo y Retracto será: El módulo de precio máximo de viviendas de protección oficial establecido por el Gobierno Vasco para Beasain por el coeficiente 1,5.  

— La enajenación ínter vivos de la propiedad queda sujeta a autorización de la Administración municipal a los efectos de asegurar el citado derecho de adquisición preferente.

— Notificada al Ayuntamiento la voluntad de transmitir la propiedad, el Ayuntamiento en el plazo de dos (2) meses deberá ejercitar el citado derecho de adquisición o iniciar el procedimiento de adjudicación.

— Las mejoras y trabajos de mantenimiento que en su caso hayan podido efectuarse en el inmueble incrementarán el precio de enajenación siempre que las mismas hubieren sido aprobadas a estos efectos por la Administración municipal fijando su valoración y depreciación.

Este derecho de tanteo y retracto y las condiciones de su ejercicio deberán constar como nota marginal en el asiento de la finca en el Registro de la Propiedad.      

En ningún caso se ejercitará el derecho de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento en el caso de transmisión de la vivienda a familiares ascendientes o descendientes en primer grado.

Y en prueba de conformidad, ambas partes suscriben este documento por duplicado en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

Beasain, a .......... de ................................. de 200........